giovedì 24 luglio 2014

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Affittare casa: diritti e doveri
Guida all' affitto di una casa

Affittare casa: diritti e doveri


AFFITTARE CASA: DIRITTI E DOVERI
Affittare una casa è una delle attività più diffuse nella nostra società, per questo motivo, l’ordinamento giuridico disciplina ogni singolo aspetto della locazione, chiarendo soprattutto quelli che sono i diritti e i doveri di chi affitta.
La locazione è definito all’articolo 1571 del codice civile come un contratto con il quale una parte (il locatore) si impegna a concedere ad un’altra parte (il conduttore) il godimento di un bene, dietro pagamento di un corrispettivo.
Il contratto di affitto di una casa in passato non richiedeva forme particolari, ad eccezione dei contratti di affitto di durata superiore ai nove anni, dove era richiesta la forma dell’atto pubblico o dell’atto privato, pena la nullità del contratto stesso. Adesso, invece, la normativa prevede obbligatoriamente che un contratto che si riferisca all’affitto di un’unità abitativa deve avere la forma scritta, altrimenti il contratto è da considerarsi nullo, cioè come se non fosse mai stato stipulato.
Dal contratto di affitto di un’abitazione nascono sia a carico del locatore che a carico dell’inquilino diritti e doveri reciproci; in altre parole, chi cede in affitto una casa ha dei doveri nei confronti dell’inquilino e quei doveri del locatore diventano dei diritti per l’inquilino e viceversa.
I doveri del locatore (articolo 1575 del codice civile):
1. ha l’obbligo di consegnare la casa in buono stato di manutenzione e in uno stato idoneo all’uso che è stato pattuito tra le parti;
2. ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto;
3. ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sulla casa.
I doveri dell’inquilino (articolo 1587 del codice civile):
1. ha l’obbligo di pagare il canone periodico alla scadenza convenuta e rispettando le modalità di pagamento che sono state pattuite con il proprietario dell’immobile;
2. ha l’obbligo di servirsi della casa secondo l’uso che è stato pattuito nel contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”;
3. ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui gli è stata consegnata.
L’affitto di unità abitative era regolamentata dalla legge sull’equo canone, Legge n°. 392 del 27 luglio 1978, che poneva forti limitazioni all’autonomia delle parti. Il regime di questa legge è stato attenuato da forme di liberalizzazione, introdotte con la Legge n°. 431 del 1998. Questa nuova disciplina prevede per chi intende affittare casa la possibilità di adottare due soluzioni. La prima comporta la possibilità di determinare liberamente il canone di affitto, ma il contratto di affitto deve durare almeno otto anni, cioè la durata deve essere ininterrotta per i primi quattro anni e deve essere rinnovata per altri quattro anni, salvo il diritto del locatore di disdire il contratto alla prima scadenza, quando, però, abbia l’esigenza personale di avere l’immobile. L’altra soluzione che è possibile adottare in caso di affitto di una casa comporta una minore libertà di determinare il canone di affitto, che deve essere adeguato al contenuto di accordi sindacali stipulati a livello locale tra i rappresentanti degli inquilini e i rappresentanti dei proprietari degli immobili. Tuttavia, la durata del rapporto di locazione è più breve, in quanto è fissata in tre anni e rinnovabile per altri due.
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